كبار المستثمرين يحجمون.. وبناء الشقق الصغيرة ينتعش
يتحرك القطاع العقاري اللبناني ضمن هوامش ضيقة صعودا وهبوطا في ظل ركود صريح في حركة الطلب ترقبا لانخفاض الأسعار، يقابله إحجام من قبل المستثمرين والمطورين على تقديم عروض تقل متوسطات أسعارها عن المستويات القياسية التي بلغتها في أعقاب فورات متتالية تحققت بين عامي 2006 و2010.
ويعتقد محللون وخبراء في القطاع أنه لا معطيات حسية تشي بقرب هبوط حقيقي في الأسعار بشكل عام على المدى القريب، إلا أن هامش المفاوضة عند المستهلكين أصبح أقوى، الأمر الذي يخول أصحاب الطلب الحصول على بعض الحسومات. فالسوق العقارية اللبنانية، بحسب تحليل حديث صادر عن «بنك عودة»، تعيش حالة تريث جراء التطورات الإقليمية الأخيرة، مما ولد انعكاسات غير مواتية أضيفت إلى المخاوف من انزلاق الأوضاع الأمنية المحلية، الأمر الذي ألقى بثقله على مناخ الثقة لدى المشترين والمستثمرين. وفي الواقع، لا تزال السوق في المرحلة التصحيحية التي بدأت قبل بضعة أشهر والتي تعبر عن بعض التصحيح في السوق عقب معدلات النمو المسجلة في السنوات السابقة.
وتظهر أرقام السجل العقاري أن حركة السوق العقارية تتعافى ببطء من التقلص الذي أصابها في عام 2011. ففي النصف الأول من عام 2012، زادت قيمة المبيعات العقارية بنسبة 7.8 في المائة على أساس سنوي لتصل إلى 4149 مليون دولار. لكن هذه الزيادة ليست كبيرة، لكونها تنطلق من قاعدة ضعيفة في عام 2011، فهي لا تزال دون المستويات المحققة في عامي 2009 و2010. والأداء ذاته يظهر على مستوى عدد المبيعات الذي انخفض بنسبة 8 في المائة. في موازاة ذلك، يبدو أن تصحيح المبيعات بالقياس إلى قاعدة مرتفعة في السنوات السابقة يصيب قطع الأراضي والشقق في آن، إذ تبين الإحصاءات انخفاض حجم مبيعات العقارات المبنية وغير المبنية على السواء.
وقد سجل القطاع العقاري اللبناني، وفقا لتحليل إحصائي صدر هذا الأسبوع عن مجموعة «بنك الاعتماد» اللبناني، أداء باهرا خلال النصف الثاني من العقد الماضي، مع ارتفاع الأسعار بشكل لافت، وذلك تزامنا مع تباطؤ الاقتصاد العالمي وتدهور أسعار العقارات إقليميا وعالميا. وبالإضافة إلى ذلك، شكل القطاع العقاري قاطرة أساسية للاقتصاد اللبناني، مع جذبه استثمارات خارجية بمليارات الدولارات وتحفيزه النمو الاقتصادي.
رقميا، ارتفع حجم الاستثمارات الخارجية المباشرة في القطاع العقاري من 1.65 مليار دولار في عام 2006 إلى نحو 3.47 مليار دولار في عام 2010. إلا أنه من بداية عام 2011 الماضي طرأ تحول ملحوظ في أداء القطاع العقاري على أثر مجموعة من العوامل المزعزعة للاستقرار أبرزها الفراغ الحكومي خلال النصف الأول من العام، إضافة إلى الوضع السياسي المتوتر الناجم عن «الربيع العربي»، والذي ما زالت تداعياته تؤثر حاليا على الاقتصاد اللبناني.
نتيجة لذلك، يضيف التحليل، تراجع الطلب على العقارات (مع متوسط نسبة شغور بلغ 51.03 في المائة) للشقق الجديدة في مناطق العاصمة بيروت والمتن وبعبدا وكسروان وعالية (محافظة جبل لبنان)، وترجم ذلك من خلال انخفاض في المعاملات العقارية بشكل ملحوظ في حين بقيت الأسعار مستقرة بشكل عام لتنهي بذلك فورة دامت لمدة خمس سنوات.
علاوة على ذلك، أدى الارتفاع الكبير في الأسعار إلى تحولات في أذواق المستهلكين الذين اتجهوا نحو الشقق الصغيرة والمتوسطة الحجم خارج نطاق العاصمة بيروت. في هذا السياق احتلت بيروت المرتبة الثامنة من أصل 385 مدينة حول العالم لجهة متوسط أسعار المنازل بالنسبة لمتوسط الدخل العائلي.
كما شهدت السوق العقارية في لبنان تحولا تدريجيا من قبل المطورين العقاريين نحو بناء شقق أصغر حجما تلبية لأذواق المستهلكين في ظل الغلاء غير المسبوق في الأسعار العقارية. وبالتفاصيل، ارتفعت حصة رخص الشقق الصغيرة الحجم (مساحة ما بين 100 متر مربع و150 مترا مربعا) من إجمالي رخص الوحدات السكنية الجديدة من 26.31 في المائة في عام 2009 إلى 37.93 في المائة في عام 2010 و45.98 في المائة في عام 2011.
من ناحية أخرى، تراجعت حصة رخص الشقق المتوسطة الحجم (مساحة ما بين 151 مترا مربعا و200 متر مربع) والشقق الكبيرة (مساحة أكبر من 200 متر مربع) من 28.37 في المائة و23.15 في المائة في عام 2009 إلى 27.17 في المائة و19.21 في المائة في عام 2010 و22.79 في المائة و14.13 في المائة في عام 2011 على التوالي.
تجدر الإشارة إلى أن الارتفاع الجنوني في أسعار العقارات لم يواكبه أي ارتفاع يذكر في أسعار الإيجارات، وذلك بسبب توفر مروحة من القروض السكنية المخصصة للعائلات الفقيرة والمتوسطة الدخل وسلسلة التحفيزات التي أطلقها مصرف لبنان بهدف توظيف السيولة العالية لدى القطاع المصرفي اللبناني. وينعكس ذلك من خلال انخفاض مردود الإيجارات (نسبة الإيجار السنوي إلى سعر المنزل) من 7.46 في المائة في عام 2007 إلى 3.30 في المائة في عام 2010 قبل أن يرتفع مجددا إلى 4.65 في المائة في عام 2011 في ظل ركود أسعار العقارات.
حقوق الموقع
الوصول السريع
عقارات لبنان تنتظر التطورات الأمنية في المنطقة
العرض العادي
تحويل العملات